しかし，不動産（正確には宅地と建物）の売買契約で，売主が宅建業者である場合には，民法の規定が修正されます。特約で瑕疵担保責任の追及ができる期間を短縮する限界は『引渡から２年』となります。 ✅業界の裏側…コッソリ教えるよ 実際には，瑕疵に関する責任には複数の種類がありますし，期間制限に関する規定や解釈にはいろいろなものがあります。主張や立証のやり方次第で結論が違ってきます。 最短で合格するための勉強法を今すぐ知る 今回は8種制限の一つ、瑕疵担保責任の特約の制限について解説したいと思います。 民法上の瑕疵担保責任の規定との違いをしっかりとおさえるようにして下さい。 瑕疵担保責任とは. 売主が買主に対して鍵を渡すなどして目的物（宅地建物）を現実に引渡し，瑕疵の存在を知り得る状態に置いたことが必要である この宅建業者の言い分は、「付帯設備」は建物ではないのだから、瑕疵があっても、宅建業法第40条の瑕疵担保責任についての特約の制限の規定は適用されないということだと思うが、本当に「付帯設備」は建物ではないのか。 2. 民法５７０条で５６６条を準用しています。 ✅ガンバル不動産屋さ…, 不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です（笑）でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう！と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。. のお役立ち情報をツイート ※民法５７０条, 第五百六十六条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。 結局，買主が瑕疵があることを知った時から１年以内（に賠償請求をする）という期間制限が設定されているのです。 詳しくはこちら｜瑕疵担保責任の期間制限の規定と特約の制限（まとめ） 売主が宅建業者以外の事業者の場合、宅建業法は適用されませんが、消費者契約法が適用されることになるからです。 売主の契約不適合責任を完全に免責する特約を付した場合、消費者契約法8条により、その特約は無効になってしまいます。 瑕疵担保責任のうち，売買に関するものについては，宅建業法に期間制限に関する規定があります。 ※宅建業法４０条, 実務では，不動産の売買契約で，瑕疵担保責任の期間が，引渡から２年に制限されていることが多いです（前記）。 これに反する特約は、無効とする。, この規定に関する注意点は以下の2つ。 契約不適合責任を免除又は制限する特約の有効性について、宅地建物取引業法と消費者契約法上の規制を詳しく解説。不動産売却の法律アドバイス2020年4月号。不動産売却時の様々な局面で、気をつけるべきポイントを弁護士が解説したアドバイスです。 家の防犯は、安心して暮らすためにとても重要なポイントです。毎年、窓から家の中に侵入され、被害... 冬場になると、外の気温と同じく家の中の室温も下がります。冬に室温が下がる主な原因は、「窓から... 私たちの人生には、いわゆるライフステージというものがあり、様々なきっかけで生活が変化します。例... 夫婦二人の同居生活に、両親などの親族が加わり、二世帯暮らしになることもあるでしょう。しかし、... 新たに賃貸物件を借りる際に初期費用として礼金を支払う場合があります。マンションやアパート... 寒さの厳しい季節、暖房をしっかりいれているのに、部屋がなかなか暖まらないということはありませんか... 不動産の名義を変えたい場合には登記をしなければなりません。登記は法務局で審査が行われて受理され... 人は一生の間に3回家を建てると、自分の理想どおりの家が建てられるそうです。しかし、家は服やお... 窓を開けて部屋に風を取り込むと気持ちいいですよね。しかし、窓を開けるといつの間にか虫が部屋に... 賃貸アパートを契約する際には初期費用が必要になり、敷金礼金もその一部です。敷金礼金はそれぞれ... クーラーのなかでも近年人気の窓付けクーラーは、一方で掃除の際に手間がかかるという声も多いものです... 不動産を購入する時に何かと見かけるのが「建ぺい率」や「容積率」です。これらは家を建てる上で重... 新築の際、建物や土地にかかる登記はしておかねばなりません。その場合、土地家屋調査士や司法書士... 現代では当たり前になりつつあるウォシュレット。海外からも注目されていますよね。ある調査に... 新築したら、それと同時に外構工事も必要となります。特に、隣家の土地と自分の土地を分ける境界に... 具体的には、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」などがあります。, 「法律的瑕疵」とは、その物件に法律的制限があって買主が思うように使えない状況を指します。, 「環境的瑕疵」とは、その物件を使用するのに弊害となりそうな環境が近所にあることを指します。, 例えば、交通量が多く騒音や振動がひどかったり、近くにゴミ処理場があったりなどです。, 例えば、その物件で過去自殺、他殺、事故死があった場合「心理的瑕疵」と解釈できます。, 以上が主な瑕疵の種類ですが、すべてを売主が負わなければならないわけでもなく、その時の状況によって異なります。, 個人としての責任が問われる「物理的瑕疵」としては、「雨漏り」「シロアリ」「建物構造上主要な部位の腐食」「給排水管の欠損、故障」です。, 無過失責任とは、売主に過失がなかったとしても、上記のようなケースの場合は瑕疵担保責任を免れることはできないという意味です。, 瑕疵担保責任を問える期間ですが、民法上は買主がその瑕疵の事実を知った時から、1年以内に、契約の解除、又は損害賠償を請求することができます。, 但し、買主が売買契約時に隠れた瑕疵があったことを知らず、かつその為に購入の目的が果たせなかった時に限ります。, 民法上はそのように規定されていますが、これでは買主が物件を購入してから瑕疵を発見すれば、いつでも解除や損害賠償の請求ができます。, 個人が売主の場合は「売主と買主の合意の上、引渡完了日から三カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負うこととする。」という特約を結ぶケースが一般的です。, 前章では、売主が個人の場合の瑕疵担保責任と期間について記してきましたが、こちらでは、売主が法人の場合について記していきます。, 先ず、瑕疵担保責任を問える期間ですが、売主が法人でしかも宅建業者であった場合は、「宅建業法」が適用され、引き渡し完了日から2年以上です。, また、責任の範囲は売主が個人の時のように、「雨漏り、シロアリ、構造上の主要な部位、給排水設備の欠陥、故障」などの建物本体の瑕疵に限定せず、「付帯設備」も含めた物件の隠れた瑕疵について、責任を負うとこととなっています。, 但し、「付帯設備」に関しては、ケースバイケースで、例えば、保証期間のすぎたエアコンが、引き渡し1年後に故障したからといって、修理を要求することはできません。, ちなみに、売主が宅建業者ではない法人であった場合、瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上の規定である瑕疵の事実を知った時から1年とするのが、慣例となっています。, これまでは、売主が個人・法人（宅建業者・非宅建業者）の瑕疵担保責任と期間について記してきました。, こちらでは、売主が法人（宅建業者）で買主が法人（非宅建業者）であった場合の瑕疵担保責任と期間について記します。, 売主と買主の両者が宅建業者であった場合、両者の合意で瑕疵担保責任を無しとすることはできます。, しかし、買主が法人（非宅建業者）であった場合は、売主の瑕疵担保責任は免責となりません。, 但し、買主も法人ということで、宅建業法で定められている2年以上の瑕疵担保期間を定めるか商法526条を定めるか、当事者間の自由ということになります。, 商法526条によると、買主が売買の目的物を受領したときは、遅滞なくその物を検査しなければなりません。, また、瑕疵が発見した場合は直ちに売主に対してその旨の通知をしなければ、損害賠償や契約の解除、損害賠償の請求もできません。, 宅建業法による規定を定めなければ商法526条が適用されますので、宅建業者にとっては少し有利な契約となります。, 瑕疵担保責任が免責されるケースは、法人が絡む取引ではなく、個人間で行われる取引のみとなります。, 築20年以上、あるいは保証期間をはるかに過ぎた物件の場合、瑕疵担保責任の免責の特約を契約の条項に盛り込むことができます。, いくら瑕疵担保責任は無過失責任といっても、築20年以上たって老朽化の進んだ物件では、売主が知らない構造上の隠れた瑕疵がある可能性が高いです。, このような物件を相応の金額で売り出した場合に、瑕疵担保責任を追及するのは、あまりにも売主に取って不利な条件だからです。, 但し売主は、この物件の瑕疵を引き渡しまでに知らなかったあるいは、知ることができなかったことが前提となります。, 売主が物件の瑕疵を知っていた時は告知義務があり、契約までに買主にその瑕疵があることを告知しなければなりません。, つまり、売主が瑕疵担保責任を一切負わない旨の特約は、売主が知りながら告げなかったときを除き、有効です。, 但し、買主がその「瑕疵担保免責特約」の法的効果を知らないまま契約をしてしまった場合、民法に規定された、「錯誤無効」を主張できるかという難しいケースとなります。, この場合、売主及び仲介業者は、事前に買主へ「瑕疵担保免責特約」を説明し理解と納得をしてもらった上で契約することが肝要です。, これまでは、売主の瑕疵担保責任に関して法人と個人の責任範囲や期間などについて記してきましたが、こちらでは、新築住宅に関する住宅瑕疵担保責任保険について記します。, 2000年4月から新築住宅を供給する事業者（法人）の瑕疵担保責任を負う期間は、引き渡しから10年とさらにきびしい規定が課せられるようになりました。, このため事業者は、瑕疵担保責任履行の資金を確保するため、住宅瑕疵担保責任保険の加入が必要となってきました。, 事業者は、住宅瑕疵担保責任保険がついている新築住宅で、構造上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に瑕疵が10年以内に発見された場合、支払われる保険金を、瑕疵の補修費用に充てることができます。, また、他にも損害賠償費用、裁判手続き費用、瑕疵補修の調査費用、仮住まい費用なども保険金の対象とります。, 今回は、瑕疵担保責任の個人と法人の責任範囲や期間、住宅瑕疵担保保険について記してきました。, 例えば個人の売主であっても、新築に近い物件を売買する場合の責任範囲や期間が中古物件を売買する時よりも大きくなることもあり得ます。, このような消費者保護の流れが益々主流となっていきますので、今後、宅建業者や法人、個人を含めた売主には、先を見据えた対応が望まれます。. 『引渡から１年』という特約は最短期間を下回るので無効となります。『引渡から３年』という特約は最短期間を上回るので有効です。 ①売主である宅地建物取引業者の瑕疵担保責任を完全に排除することはできない。 瑕疵担保責任の特約制限は8種規制の一つです。 8種規制とは売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に適用される買主保護を目的とする制限です。. それは、物件の瑕疵（外部から容易に発見できない欠陥）に対して売主が買主に対して負う責任のことです。. ３ 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。 不動産の取引では、瑕疵担保責任という言葉が必ず出てきます。 それは、物件の瑕疵（外部から容易に発見できない欠陥）に対して売主が買主に対して負う責任のことです。 その責任範囲は、売主が個人か法人かで異なります。 今回は、瑕疵担保責任とその責任範囲について記していきます。 不動産取引では、売買契約を締結する時点で売主さまが知らなかった欠陥（瑕疵＝かし）を、買主さまが引渡を受けた後に見つけてしまうことがあります。わざと伝えなかった…ということもあるでしょうけど、本当に知らなかった…というケースをたくさん見てきました。, 不動産取引は高額な商品を取り扱いますし、売買契約時点ではわからないリスクが多くなりがちにもかかわらず、このトラブルを原因として、売買契約を解除できるケースが意外にも限定されています。, そこで、この記事では、後で見つかったトラブルを原因として、売買契約を解除できる場合・できない場合を理解しやすいようにお話してみたいと思います。, 民法改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変わりました。遅くなってしまいましたけど、2020年9月中に記事を修正します。少しだけお待ちください。（終）, 不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～, この記事でお話をするのは「瑕疵担保責任」による「売買契約解除」についてです。そこで、まずは瑕疵担保責任とは何かを確認していきましょう。, 「瑕疵」という言葉は聞きなれないので難しく感じてしまうかもしれませんね。簡単に言うと「キズ」とか「欠陥」という意味になります。もう少し詳しく言うと…「通常、一般的には備わっているのに、本来の機能・品質・性能などが備わっていないこと」です。, 瑕疵担保責任というのは、「隠れている」瑕疵があったとき、つまり、売買契約の時点では、売主さま・買主さまのどちらも発見することができない欠陥などが後で見つかった場合、売主さまに責任があるんですよ…という定めになります。, このように売主さまの責任を明確にすることで、買主さまが不動産を安心して購入できるように保護しているわけです。, 不動産屋さんの営業マンによくある勘違いとして、「瑕疵」＝「隠れた欠陥」と覚えていることがあります。隠れていない欠陥は「瑕疵」じゃないと覚えてしまったのでしょう。, 上にも書いた通り「隠れている瑕疵」が見つかった時に売主さまが責任を負うということですから、ちょっとだけ違いますよね。, ここからは民法の原則を確認しながら、実際にゆめ部長が利用している「重要事項説明書」・「売買契約書」の内容を使って解説していきます。, 今回は「契約の解除」に絞った内容になりますから、瑕疵担保責任の詳細は、後日執筆する予定の記事を確認してください！そこでは、複雑に関係しあっているため、みんなわからなくなっている「民法・商法・宅建業法・品確法・消費者契約法」の定めも記載する予定です。, 民法570条で、売買の目的物（不動産）に隠れた瑕疵があるときは、売主さまが瑕疵担保責任を負うのが原則だと定められています。, 不動産取引の実務では、民法の定めとは異なり、損害賠償を請求せずに「瑕疵の修復請求」することもあります。重要事項説明書の文言を抜粋すると…, 「買主は、売主に対し、前項の瑕疵により生じた損害の賠償 または 瑕疵の修復の請求をすることができます。」, なお、新民法成立で瑕疵担保責任はなくなり「契約不適合責任」が問われることになります。この点はまた別の記事で執筆してリンクを貼ります。しばらくお待ちください！, この記事では「契約解除」についてまとめていますので、「損害賠償請求」・「瑕疵の修復請求」については割愛しますね。, 不動産の売買契約で契約解除できるかどうか…？実はこれ、結構わかりづらくなっています。実際、ゆめ部長も重要事項説明では苦手な箇所でしたし、不動産屋さんの多くは全く理解していない可能性が高い部分です。, トラブルになってしまったら契約書を見ながら対処する…というのがほとんどの不動産屋さんの対応法ではないかと思います。, 宅建士が「理解していない」ということは…重要事項説明時に買主さまが納得できるように説明できていなかったということです。それにもかかわらず、トラブルが生じた際には、「契約書類に書いてあるじゃないですかーー」「重要事項として説明してありますよーー」と主張してきます。, 「消費者」は不動産のプロではないですし、契約自体に慣れていない可能性が高いので1番保護されるべきです。, 「事業者」は不動産のプロではなくても、契約などにはある程度慣れている可能性が高いです。大家さんなら不動産の知識もけっこうあるでしょう。というわけで、消費者ほどは守られませんけど、宅建業者よりは守られます。, 「宅建業者」は不動産のプロですから、「消費者」「事業者」が宅建業者と契約する場合には規制を受ける対象になります。, 中古マンション・中古戸建て・土地などを、個人の売主さまが、個人の買主さまへ売却するような場合です。この場合、民法の定めが適用されます。, 民法の規定では、瑕疵担保責任を追及できるのは「瑕疵を発見してから1年」であり、最高裁判決では「引渡後10年で消滅時効にかかる」とされています。, しかし、消費者同士の不動産売買契約では、瑕疵担保責任の期間を「引渡から3ヶ月」とするのが一般的です。「少し期間が短かすぎるのでは…？」という意見もありますが、すぐに変更されるような動きはありません。, なお、消費者同士の不動産売買契約では、瑕疵担保責任を「免責」「1年」「2年」とすることも自由です。とは言え、瑕疵担保責任「免責」では買主さまが嫌がりますし、「1年」「2年」では売主さまが「保証期間が長すぎる！」と文句を言うでしょうね。, だからこそ、「インスペクション（住宅診断）」や「瑕疵保険」への加入を検討するべきだと言えますが、この点は別の記事で…。, ここまでは瑕疵担保責任を理由として売買契約を解除できる「一戸建て」と「土地」のお話でした。次は、瑕疵担保責任を理由として売買契約を解除できない「マンション」について解説しておきます。, マンションで瑕疵担保責任の対象になるのは専有部分（ex.201号室の室内だけ）だけであり、共用部分（エントランス・廊下・エレベーターなど）や土地は対象外となっています。専有部分だけであれば補修も可能なはずですから、売買契約を解除することまでは認めていないのでしょうね。, 大手「FRK」の売買契約書では、中古戸建の売買契約を解除できるのは「土地に瑕疵がある場合」に限定されていますが、ゆめ部長が利用している「全日」の書式では、土地だけでなく建物の瑕疵でも契約解除できるように定められています。, 「ＦＲＫ」「全日」「全宅」という不動産屋さんが加盟している団体によって書式が異なっていますし、その理由を解説してくれる機会も資料もありませんから、現場がよくわかっていないのは仕方がないことなのかもしれません…。, ワンルーム大家さんをやっている個人や法人と、個人が契約するような場合です。この場合は、消費者契約法の定めが適用されます。, 消費者契約法による「不動産売買契約の取消し」「瑕疵担保責任の期間や免責」について宅建マイスターが解説します！, 不動産屋さんから土地・戸建て・マンションを購入する場合です。この場合は、民法よりも、消費者契約法よりも、宅建業法（宅地建物取引業法）が最優先されます。, 不動産屋さんはお客さまを騙そうとするかもしれないので、厳しく規制しよう！ということです。（信用されていないと感じて悲しいな…。）, 新築戸建・新築マンション・リノベーション済みの「一戸建てとマンション」は宅建業者が売主の物件になるはずですから、2年間は瑕疵担保責任による売買契約の解除が認められることになります。, 2年間も「売買契約を解除できる」って…宅建業者側からすると、かなり厳しいルールになりますよね。それにもかかわらず「床鳴りがするから」とか「水漏れがするから」という理由だけで売買契約を解除できたら困ってしまいますよね。, では、どんな条件を満たしているなら、売買契約を解除できるのか…。そこを一緒に確認していきましょう。, 「隠れた」と言えるかどうか…は、通常の注意によって発見できるか？で判断します。例えば、中古戸建のシロアリは、床をはがしてみないとわからない可能性が高いですよね。このような瑕疵が「隠れた瑕疵」に該当します。, シロアリがいたことについて、本当に知らなかっただけであり、隠すつもりがなかった…という事情があっても売主さまは責任を負います。また、定期的に防蟻（ぼうぎ）処理をしていたから責任は果たしていた！ということも主張できません。, なお、屋根裏に多数のコウモリが棲息していたことが「隠れた瑕疵」に該当するとして、損害賠償請求が認められた判例もあります！, 「隠れた」瑕疵が対象ですから、買主さまが売買契約時点で知っていた場合は「既知」となり、瑕疵担保責任を追及できなくなります。, 買主さまから「インスペクションをしてから購入するかを判断したい。」との申し出があり、売主の不動産会社に承諾をもらってインスペクションを実施したら…なんと！大手ハウスメーカー施工にもかかわらず、建築時の工事ミスが発覚しました。, 幸いなことに補修可能とのことでしたが、売主の不動産会社からこんなことを言われてしまいました…。, 「売買契約前にインスペクションを実施して問題点を把握できたわけでしょ。瑕疵が明確になって隠れていないわけだから、瑕疵担保責任は負わないよ！」, まぁ、確かに、隠れていない状態になったわけだから、瑕疵担保責任の問題ではないですよね…。でも、大事なのはそこじゃないですよね。そんな主張をする前に、瑕疵物件であることを調べてくれたのだから、補修を約束してくれたり、値引きに応じる提案をするべきだったと思います。, 「インスペクションなんて余計なことをしやがって！！」そんな考えがにじみ出る対応が悲しかったです。, 人によって瑕疵による影響は異なるものです。そのため、「その不動産を購入した目的を果たすことができるかどうか…？」を判断基準にしているようです。, 裁判例を見ていると、土壌汚染・軟弱地盤・自殺や事件（心理的瑕疵）が見つかった場合「売買契約の目的を達成できない」とは判断せず、「売買代金の○○％を損害賠償として支払いなさい。」という判決が多いようです。, 売買契約時点では気が付かなかった「隠れた瑕疵」が見つかった場合、買主さまの心情的には「こんなの聞いていないぞ！契約解除だ！！」と言いたくなる気持ちはわかります。, しかし…この記事で説明したように、瑕疵担保責任による契約解除を求めるのは、実はかなり難しいことなのです。, こうやって最後まで読んでもらえると、トラブルになる前にある程度の知識を学んでおくことの大切さを実感できるのではないでしょうか？「この記事が面白かった！」と思ったら、他の記事もどんどん読んでみてくださいね。, “不動産の「悩み・不安・怒り」を解消するぞー✨